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對服務不滿意，小區(qū)業(yè)主可合法合規(guī)解聘物業(yè)管理公司。
見圳客戶端.深圳新聞網(wǎng)2020年11月23日訊（記者張玲）近日，深圳市羅湖區(qū)物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會對深圳市某物業(yè)管理有限公司拒不交接和退出物業(yè)管理區(qū)域進行了通報批評，并建議各小區(qū)在選聘物業(yè)服務企業(yè)時將該物業(yè)管理有限公司列為不建議選聘單位。此前，深圳市羅湖區(qū)住建局于2020年10月20日對該物業(yè)管理有限公司作出通報批評，并建議各小區(qū)在選聘物業(yè)服務企業(yè)時將該物業(yè)管理有限公司列為不建議選聘單位。
本期的張玲說法，我們聚焦小區(qū)的管家選聘問題，邀請信榮（深圳）房地產(chǎn)律師團隊小區(qū)維權事業(yè)部秘書長黃妙靈為各位業(yè)主支招，如何合法合規(guī)地與物業(yè)管理公司“分手”。
黃妙靈是西南政法大學法律碩士，粵灣律師聯(lián)盟成員，專注于業(yè)主維權、業(yè)委會顧問等物業(yè)管理非訴和訴訟法律事務。黃妙靈注意到，隨著深圳市社區(qū)治理水平日漸提高，通過業(yè)主大會決議依法解聘現(xiàn)有物業(yè)的小區(qū)越來越多。但與此同時，依法形成解聘現(xiàn)有物業(yè)的決議之后，往往還面臨執(zhí)行難的問題。物業(yè)公司拒不交接和退場的情況仍常見，因此，在業(yè)主大會依法解聘現(xiàn)有物業(yè)之后，如何保證新老物業(yè)順利交接也是業(yè)主們應當考慮的問題。
物業(yè)服務合同終止30日內(nèi) 物管應辦理交接工作
《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（自2020年3月1日起施行）第五十五條、六十六條均規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的配合交接義務，物業(yè)企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起三十日內(nèi)與業(yè)主大會辦理交接，退出物業(yè)管理區(qū)域，同時應當移交物業(yè)管理相關資料。除此之外，《廣東省物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理條例》、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等也對物業(yè)企業(yè)的配合交接義務進行了規(guī)定。
黃妙靈告訴記者，物業(yè)企業(yè)拒不交接和退場的，業(yè)主可以采取以下方式維護自己的權益：
1、可以向街道辦事處和區(qū)住房和建設部門就相應情況進行報告，書面請求區(qū)住建局對相關物業(yè)企業(yè)開具《責令通知書》，責令限期三個月內(nèi)退出、移交相關資料、資金和物品；住建局可以建議各小區(qū)在選聘物業(yè)服務企業(yè)時將該企業(yè)列為不建議選聘單位；逾期仍不退出、移交相關資料、資金和物品的，責令退還逾期所收取的物業(yè)服務費，按照逾期天數(shù)處以每日二千元罰款，并可以依法申請人民法院強制執(zhí)行；
2、向轄區(qū)公安機關請求協(xié)助，物業(yè)服務企業(yè)有破壞設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理；
3、書面報告縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由頒發(fā)其資質(zhì)證書的房地產(chǎn)行政主管部門吊銷其資質(zhì)證書；
4、書面報告縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以通報批評；
5、物業(yè)服務合同的權利義務終止后，物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交的，業(yè)主有權拒絕支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費。
對物業(yè)服務不滿意 解聘現(xiàn)有物管公司可分三步走
業(yè)主對現(xiàn)有物業(yè)服務不滿意，想要更換物業(yè)服務企業(yè)的，可根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（2020年3月1日施行）、《廣東省物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理條例》及《物權法》等相關規(guī)定，實現(xiàn)解聘現(xiàn)有物業(yè)的目的。
具體而言，解聘現(xiàn)有物業(yè)分為三個步驟（詳細步驟詳見附錄）：
1、業(yè)主大會決議通過解聘現(xiàn)有物業(yè)并選聘新物業(yè)服務人的議題，授權業(yè)委會開展新物業(yè)服務人的招標工作，并授權業(yè)委會與新物業(yè)服務人簽訂物業(yè)物業(yè)服務合同。
2、業(yè)委會通過住房和建設部門建立的招投標平臺開展招標工作。
3、業(yè)主委員會公告招標結(jié)果，并與中標物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
【關于黃妙靈】
黃妙靈，信榮（深圳）房地產(chǎn)律師團隊小區(qū)維權事業(yè)部秘書長，粵灣律師聯(lián)盟成員，西南政法大學法律碩士，中南大學文學學士，專注于業(yè)主維權、業(yè)委會顧問等物業(yè)管理非訴和訴訟法律事務。
【附錄】業(yè)主對物管服務不滿意，解聘現(xiàn)有物業(yè)三步驟
【步驟一】
1.召集業(yè)主大會
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會召集，或者由物業(yè)所在地街道辦事處依法召集：
（1）定期會議每年至少召開一次，根據(jù)業(yè)主大會《議事規(guī)則》的規(guī)定組織召開；
（2）臨時會議經(jīng)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主或者持投票權數(shù)百分之二十以上業(yè)主提議，要求業(yè)主委員會召集。
召開形式：集體討論、書面形式、互聯(lián)網(wǎng)方式。
2.公示會議信息
決定召開業(yè)主大會會議的，召集人應當于會議召開十五日前將會議議題及其具體內(nèi)容、時間、地點、方式等在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主；召開業(yè)主大會會議，應當提前三個工作日書面告知物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會。社區(qū)居民委員會應當派員列席會議或者了解會議情況。
3.投票表決
（1）業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式進行。業(yè)主投票權數(shù)按照業(yè)主專有部分建筑面積計算，每平方米計算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計算；業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算;建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業(yè)主擁有兩個以上專有部分的，均按照一人計算；一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，所代表的業(yè)主人數(shù)為一人；任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書；選票、表決票和書面委托書應當妥善保管，以備查詢。
需要注意的是，業(yè)主大會會議采用互聯(lián)網(wǎng)方式表決的，應當通過市住房和建設部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。
（2）業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
（3）業(yè)主大會會議作出的有效決定應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（即將于2021年1月1日施行的《民法典》修改為：業(yè)主共同決定事項,應當經(jīng)“面積和人數(shù)雙過三分之二”的業(yè)主參與表決，業(yè)主大會會議方為有效；重大事項經(jīng)與會業(yè)主“面積和人數(shù)雙過四分之三”同意，一般事項經(jīng)與會業(yè)主“面積和人數(shù)雙過半”同意。）
4.投票結(jié)果統(tǒng)計
采用書面方式投票的，在對業(yè)主的意見進行統(tǒng)計時，應當告知街道辦事處或者社區(qū)居民委員會，由相關單位進行派員進行監(jiān)督，并將投票結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示；采取互聯(lián)網(wǎng)方式進行投票的，通過市住房和建設部門建立的電子投票系統(tǒng)進行。
5.結(jié)果通知
（1）在小區(qū)內(nèi)顯著位置進行公示；
（2）表決結(jié)果以書面形式通知業(yè)主、物業(yè)公司及其他相關人員。
【注意】在整個過程中需要做到：
①表決票數(shù)量合法合規(guī)，包括與會業(yè)主總?cè)藬?shù)、總投票權數(shù)符合法定條件，回收的表決票數(shù)量與發(fā)放的表決票數(shù)量接近等；
②表決票系業(yè)主本人簽字或者出具由業(yè)主簽字的合法授權委托書；
③計票方式公開透明，包括計票人員不得與決議事項存在利害關系、計票過程有相關部門的指導監(jiān)督、無效票不得計入統(tǒng)計結(jié)果等；
④送達方式合法合理；
⑤依法公開公示相關信息；
⑥依法通知相關部門參與指導監(jiān)督。
【步驟二】
形成業(yè)主大會授權業(yè)委會開展招投標工作的相關決議之后，接下來就是業(yè)委會實際開展招投標工作。具體內(nèi)容和工作流程為：
1.確定自行招標或者委托招標代理機構開展招標工作；
2.確定邀請招標或者公開招標的方式；
3.通過住房和建設部門建立的招投標平臺選聘物業(yè)企業(yè)?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（2020年3月1日開始施行）規(guī)定“鼓勵業(yè)主大會通過住房和建設部門建立的招投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)”。律師建議各小區(qū)響應相關部門的號召，采用住房和建設部門建立的招投標平臺選聘物業(yè)企業(yè)，更加能夠保證公平公正且無程序瑕疵。相關的具體操作流程以市住建局招投標平臺要求為準，此處不做詳述。
【注意】業(yè)委員會招標前,應當?shù)巾椖克趨^(qū)物業(yè)管理主管部門備案并提交以下資料：
(1)業(yè)主大會決議；
(2)招標公告或者投標邀請書；
(3)招標文件；
(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
【注意】業(yè)主委員會委托招標代理機構進行招標的,還應提交雙方簽訂的委托書。
【步驟三】
完成物業(yè)企業(yè)的招標工作之后，物業(yè)企業(yè)應當將選聘結(jié)果依法公開公示并備案，具體流程如下：
1.備案及公告。將選聘結(jié)果上報街道備案，同時在小區(qū)顯著位置進行公示，并將相關結(jié)果送達物業(yè)、業(yè)主、街道辦及其他相關人員。
2.公示7天后，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權與新的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
3.新的物業(yè)企業(yè)按合同約定進入小區(qū)，業(yè)委會安排新老物業(yè)公司交接手續(xù)，新物業(yè)公司進場，為小區(qū)提供物業(yè)服務。