原標(biāo)題：《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》公開征求意見
“釘子戶”可由政府實(shí)施個(gè)別征收
見圳客戶端·深圳新聞網(wǎng)2020年7月21日訊（深圳特區(qū)報(bào)記者 李舒瑜）只要一戶不同意，舊改項(xiàng)目就“難產(chǎn)”。這道難題一直困擾著深圳的城市更新項(xiàng)目。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》昨天在市人大常委會網(wǎng)站上公開征求意見，提出了破解難題的新思路——當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95％且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以對未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。
以特區(qū)立法破解城市更新“拆遷拉鋸戰(zhàn)”
在新增居住用地極為有限的情況下，城市更新項(xiàng)目已成為深圳商品房供應(yīng)的重要來源。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年以來，我市城市更新供應(yīng)用地連續(xù)多年超過200公頃。
早在2009年，深圳出臺《深圳市城市更新辦法》，在全國率先提出“城市更新”概念，明確了“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作”等原則，正因如此，一直以來深圳的城市更新市場化程度居全國之首。然而，與全國其他地方一樣，“拆遷難”成為制約更新改造項(xiàng)目順利推進(jìn)的重大瓶頸。當(dāng)前，我市的城市更新項(xiàng)目，絕大部分處于停滯狀態(tài)，曠日持久的“拉鋸戰(zhàn)”令政府、開發(fā)商和業(yè)主等多方陷入“多輸”困局。
此次立法醞釀多年，旨在運(yùn)用特區(qū)立法權(quán)進(jìn)行創(chuàng)新和變通，破解城市更新拆遷難題。
舊住宅區(qū)滿20年方可申報(bào)更新
根據(jù)《征求意見稿》，合法舊工業(yè)區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)建筑物建成年限15年以上，住宅區(qū)建筑物建成年限20年以上，且滿足下列條件之一可以申報(bào)更新：（一）需落實(shí)規(guī)劃的重大城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施；（二）年久失修或經(jīng)維修后仍無法滿足使用要求，存在嚴(yán)重安全隱患；（三）使用功能不齊全，配套設(shè)施不完善，經(jīng)評估后亟須拆除重建的。對于建成年限不足的舊工業(yè)區(qū)、商業(yè)辦公區(qū)、舊住宅區(qū)，經(jīng)鑒定危房等級為D級的，經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后可以納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃。
申報(bào)城市更新單元計(jì)劃時(shí)，舊住宅區(qū)所在地塊，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積95％以上且占總?cè)藬?shù)95％以上的業(yè)主同意。自發(fā)布征集意愿公告之日起12個(gè)月內(nèi)未達(dá)到城市更新意愿要求的，3年內(nèi)禁止納入城市更新單元計(jì)劃。
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低于套內(nèi)面積1：1
補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是城市更新中大家十分關(guān)注的問題。當(dāng)前，我市舊改中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議予以約定。為了合理引導(dǎo)市場預(yù)期，《征求意見稿》規(guī)定了法定最低搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式，由權(quán)利主體自愿選擇。
其中，舊住宅區(qū)合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1∶1的比例進(jìn)行補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)置換面積因誤差導(dǎo)致不足的，由市場主體按照該項(xiàng)目商品房備案銷售價(jià)賠償；超出面積誤差在3％以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超面積部分的房價(jià)；采用異地產(chǎn)權(quán)置換的，安置房面積按照與原地產(chǎn)權(quán)置換等價(jià)值原則進(jìn)行折算；采用貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照我市房屋征收相關(guān)規(guī)定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積1∶1或者建筑面積1∶1．2的比例進(jìn)行補(bǔ)償。
開發(fā)商不得進(jìn)駐舊住宅區(qū)征集舊改意愿
實(shí)踐中，一個(gè)甚至幾個(gè)開發(fā)商私自進(jìn)入小區(qū)，開展舊改愿意征集，擾亂市場秩序等行為時(shí)有發(fā)生?！墩髑笠庖姼濉肪痛藢ｉT規(guī)定，舊住宅區(qū)的更新由轄區(qū)街道辦事處負(fù)責(zé)申報(bào)，企業(yè)不得擅自在舊住宅區(qū)開展現(xiàn)狀調(diào)研、意愿征集等城市更新單元計(jì)劃申報(bào)前期工作，否則可被處以200萬元以上300萬元以下罰款。
舊住宅區(qū)城市更新規(guī)劃批準(zhǔn)后，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織制定搬遷安置指導(dǎo)方案和市場主體公開選擇方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積95％以上的物業(yè)權(quán)利人同意后，公開選擇市場主體，由選定的市場主體與所有物業(yè)權(quán)利人簽訂搬遷安置協(xié)議。
搬遷協(xié)議簽訂超過95％政府可啟動個(gè)別征收
根據(jù)當(dāng)前的規(guī)定，必須100％業(yè)主、100％的面積同意并簽署《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》方能確認(rèn)實(shí)施主體。在利益訴求多元化的現(xiàn)實(shí)中，要求取得100％的業(yè)主同意補(bǔ)償安置方案十分困難。這種制度也在一定程度上催生了一些“釘子戶”。
針對搬遷難，《征求意見稿》創(chuàng)設(shè)性地提出“個(gè)別征收＋行政訴訟”的解決方案。當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95％且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。
市人大常委會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，城市更新改造是城市規(guī)劃實(shí)施的組成部分，改造的目的主要是消除有關(guān)安全隱患或者進(jìn)一步完善城市功能，優(yōu)化片區(qū)以及周邊單位、居民的生產(chǎn)生活環(huán)境，符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)基于公共利益予以征收的規(guī)定精神。
同時(shí)，為了進(jìn)一步約束政府的征收行為，避免過大的自由裁量空間，確保征收決定公平公正、合理合法，《征求意見稿》提出，政府實(shí)施個(gè)別征收的，按照套內(nèi)面積1∶1置換或者進(jìn)行貨幣補(bǔ)償確定征收標(biāo)準(zhǔn)。政府實(shí)施個(gè)別征收取得的物業(yè)權(quán)利，在不低于原有搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，由政府相關(guān)部門與市場主體重新協(xié)商簽訂補(bǔ)償方案。
